「雙井二手房」北京“3?17新政”兩周年:量價齊跌,購房者不再跟風“搶房”

「雙井二手房」

??中房網訊 被稱為“史上最嚴調控”的北京“3·17新政”已經執行兩年。

??兩年來,隨著信貸收縮等調控落地,北京樓市降溫明顯,交易量下降,市場情緒日漸理性。不過,日前國家統計局和北京市統計局分別發布的最新數據顯示,北京住宅開工面積、銷售面積以及新建住宅價格、二手房價均出現上漲。但對于這一輪“小陽春”能否持續,業內人士表示,2019年房地產市場走勢仍待觀察。

??市場降溫明顯

??回首2017年3月,北京二手房市場溫度升至最高點。這也直接導致調控政策出臺:2017年3月17日,北京升級版“認房又認貸” 政策空降,二套房的最低首付比例提高至六成,最高貸款年限降至25年,并對企業購房實施限售,期限為三年。

??信貸問題是“3·17新政”的核心內容。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,房貸是短期市場的決定因素。“3·17新政”不僅“認房又認貸”,還大幅提高了賣一買一的換房者首付比,且房貸利率持續上浮增加了購房者成本,致使成交量大幅下降。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,樓市降溫符合預期,首付和貸款的政策調整以后,一些購房需求勢必被抑制。從北京這兩年的市場交易和價格來說,量價齊跌是主要的特征。

??而占據著市場近九成的二手房市,也在這兩年間受到影響,最低時月成交量甚至不足萬套。

??來自我愛我家集團市場研究院的數據顯示,以“3·17”新政為臨界點,前一年,北京全市二手住宅共網簽254916套;新政出臺后的一年里,北京全市二手住宅共網簽121946套,二手房網簽量降幅達52.2%;新政出臺第二年里,北京全市二手住宅共網簽152699套,同比回升25.4%,但仍比政策實施前下降40%。

??另據鏈家數據顯示,2019年2月,北京二手房均價為59898元/平方米,較2017年3月的高點下跌11.3%。

??新房方面,據中原地產統計,北京新建商品房住宅簽約套數在調控后2年只有50643套,而在調控前2年則高達98399套,下調了48.5%,連續2年市場成交量處于低迷狀態。跌幅最大的是商住類物業,調控2年來,實際簽約只有9000套。在商辦調控新政后,市場簽約只有6000套左右。調控2周年,商住類物業同比跌幅91%。

??許小樂表示,在嚴厲的調控政策下,北京房地產調控已取得明顯效果,成交量調整至歷史中等水平。

??購房者不再跟風“搶房”

??“3·17”新政后,購房人開啟了漫長的“觀望模式”。這樣一來,無論是新房、還是二手房市場,購房人不再跟風“搶房”,有了更多的選擇。

??在業內人士認為,這是市場回歸理性的表現。據我愛我家集團市場研究院統計,在“3·17”新政前一年,北京每套成交二手房源的平均被看次數為8.31次,新政后一年則為13.87次,在新政后兩年小幅下降至11.88次,這說明房源從掛出到賣出,經過了更多人看房。

??此外,“3·17”新政前一年,北京每位最終成交的客戶在成交前的平均看房次數為2.88次,新政后一年上升至4.86次,新政第二年進一步上升至5.82次,客戶的看房次數進一步增加,購房決策明顯更加謹慎。

??“樓市嚴控兩年來,市場各項指標已達到調控預期,目前價格穩定,成交量逐步回升,但需求端仍處于觀望狀態,客戶看房次數增多,市場仍處微冷狀態。”我愛我家研究院方面稱,后續可能會有一些政策微調,但對房價的嚴控目標應該不會發生變化。

??換房自住為主要需求

??在政策嚴厲、市場低溫的情況下,市場的修復主要是來源于首次置業者和換房者的自住需求,投資需求下降明顯。

??“3·17”新政的認房認貸政策也使得賣一買一的換房需求首付比例大增,換房難度增加,而純剛需的首付在調控前后變化不大。因此,調控后剛需占比出現明顯增加。從總價段來看,400萬元總價的房源成交占比在調控后明顯提升。

??貝殼研究院發布的報告指出,自“3·17”調控后,北京二手房市場成交明顯下降。雖然后期市場有所修復,但主要是來源于首次置業者和換房者的自住需求,投資需求下降明顯。2018年四季度,北京主要接觸到投資性需求占比的經紀人僅為1.2%。

??許小樂表示,從歷次調控后,市場回溫均是剛需入場;換房也是市場交易主力。“換房需求是北京二手房市場上的主要需求,占比超60%,并且其杠桿風險低,可以適度滿足換房需求,適當降低其房貸成本。”

??除此之外,新房供給增多也緩解了市場緊張情緒。許小樂說,2018年北京新房供應量明顯增多,對二手房形成了一定分流。更重要的是,新政調控也給市場帶來啟示——買房不是穩賺不賠。“此次調控后,均價持續下跌,投資者資產價值下降,尤其是在調控前追漲買入的投資者,在之后賣出時出現虧損。所以,投資房產還需謹慎,要有抵御風險的能力,量力而行。”

??“小陽春”能否持續

??不過,進入2019年,北京二手房的銷售市場有所回暖。但2019年帶看量已于3月第一周出現了回落,預計后期市場的活躍度將會有所下降。

??北京市統計局公布的最新數據顯示,1-2月,全市商品房新開工面積156.7萬平方米,同比增長93.5%;其中,住宅新開工面積88.1萬平方米,增長45.4%。而住宅銷售面積達60.6萬平方米,增長55%,一舉扭轉了此前長期處于負增長的局勢。

??國家統計局最新發布的2月70城房價數據也可窺探出回暖苗頭。2月,北京新房價格同比上漲2.9%,二手房價格環比上漲了0.2%。

??北京近期出臺的增值稅附加稅率調整政策被視為對樓市利好。北京城六區增值稅附加稅稅率將從12%降到6%,其他區域從10%降到5%。根據新規,據測算,在北京西城區出售一套網簽價為400萬元、不滿兩年的二手房,稅率下調之后,賣房時可以少交1萬多元稅。

??但也有分析認為,減少了小部分交易稅費對市場有一定心理影響,不過,對北京樓市的直接影響并不大。

??而在許小樂看來,此輪“小陽春”主要受近期季節性因素疊加政策松動預期影響。嚴躍進進一步分析稱,政策方面是否會放松,很大程度上和商業銀行貸款政策有關。如果銀行的可貸資金相對多,那么接下來政策放松的可能性就很大。反過來就還是會維持現行政策。

??58安居客房產研究院首席分析師張波則認為,北京2019年政策全面松綁的可能性極小,尤其是限購政策的松綁的概率最小,但不排除結合市場對政策進行適當微調。

??來源:北京商報、北京日報、北京青年報,88房地產資訊網整體

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