「民治二手房」大快人心!國家一錘定音,炒房客將迎來最艱難時期,剛需歡呼吧

「民治二手房」

我不止一次強調過,2019年是房地產最艱難時期,但凡抱有“調控放松房價反彈”幻想者,都會被現實瘋狂打臉,因為房地產要被棄置不用了,國家不會允許房地產再肆意發展,經濟增長也正在擺脫對房地產的過度依賴。

從近期房地產市場發生的一系列大事件來看,我的判斷是完全正確的——首先,銀保監會重拳出擊,打擊違規違法向房地產輸送資金,僅僅兩個月全國數十起,罰沒資金過千萬,銀保監會主席都站出來高喊,房子不是用來投資的,繼續投資房地產根本不劃算,釋放的信號再明確不過,房地產不能再作為少數人投資賺錢的工具存在了,必須回歸服務億萬剛需的民生屬性;其次,統計局數據顯示,6月超20個城市房價下跌,創近5年歷史最高值,尤其是四大一線城市無一例外全部覆沒,狠狠打了一些盲目狂吹房價“永漲”的專家的臉;此外,截止到7月26日全國申請破產房企數量高達275家,亦達到歷史峰值。中小房企正在加速被淘汰出局,房企間的洗牌優化正在緊鑼密鼓上演。

但最重磅的消息發生在今天。7月30日政治局召開會議,會議要求,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

加上標點符號一共48個字,其中有16字是對下半年及未來一定時間樓市的定調,即“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。光看字面意思,相信很多人已經有所頓悟了:原來一切都是真的,原來房地產真的要被“拋棄”了,靠投資炒作房地產暴富賺錢的時代真的宣告結束了。

是的,大致意思就是這些,國家一錘定音定調樓市,釋放的信號非常明確,房地產要被按下暫停鍵了,繼續做著投資炒房暴富的夢不愿醒來的人是自取其辱,更會付出慘痛代價——國家都發話不能再繼續炒作房地產,你還逆勢而為,熟視無睹,你不吃虧誰吃虧,你不被教訓誰被教訓?對于政治局會議關于房地產的定調,下面淺談一下我的三點看法:

第一,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,這是中國房地產歷史上首次在這樣級別的會議宣布“不靠房地產拉動經濟”,具有重要意義。以前說得最多的話就是,房地產對經濟有貢獻,言外之意,經濟發展依賴于房地產,房地產不能一棒子打死,否則經濟不能獨善其身。這次這么直接說出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的話,其實也不意外,因為在此之前黨媒人民日報、經濟日報、經濟參考報等已經三番五次表明過立場,“不再靠炒房拉動經濟”、“不再重走房地產拉動經濟的老路”等,其實早已經鋪墊好了,只是很多人沒有注意罷了。

同時,直接回應了前段時間董藩、倪鵬飛、孟曉蘇等地產專家們呼吁重啟房地產以拉動經濟的建議——國家對房地產的定位很明確,過去你是經濟發展的功臣,但未來不能再靠發展房地產來刺激經濟發展了,因為這無異于飲鴆止渴。房地產完成了階段性任務,現在已經是千瘡百孔,需要時間來自我修復,休養生息。這就等于直接告訴所有人:房地產市場難以再現前20年的瘋狂了。

第二,樓市難漲,利好剛需買房。中央再提房住不炒,意味著今年房價再次出現反彈的概率很低,諸多城市的房價將處于震蕩狀態。所以,期待房價大幅度調整不現實。吻合我們之前屢屢強調的,未來房價走勢將趨向于“穩定”,不能大漲也不能大跌。這個時期對于沒買房的剛需來說,算是非常好的購房時間窗口,因為炒房投機客已經意識到了風險,都在加快套現逃離的步伐,這就給了剛需購房議價的空間。

結合上文來說,其實對于剛需來說,最好的消息來自開發商那里。融資收緊會讓開發商很難借到錢,手里沒有余糧總是會內心發慌,面對各種資金開銷壓力,開發商自然不會坐以待斃,正如很多專家所言,這會倒逼開發商降價賣房。明目張膽的降價肯定不會被允許,但是偷偷摸摸地促銷降價肯定會接踵而至。像筆者所在的城市合肥,除了少數價格倒掛的限價盤還非常受青睞之外,其它很多沒有價格優勢、新區無配套新盤都是蝸牛去化,開發商主要的銷售渠道就是房產中介分銷,分銷的最大魅力就是,購房者可以直接享受到優惠,往往比備案價格要低不少,更不要說一些樓盤直接打出買房送車位、送車位券、送物業券的優惠了。

而所有開發商之中,富力的做法又是最具代表性的。作為曾是全國10大地產商之一,富力已經宣布下半年停止拿地,當下最緊要的任務是“促銷售、抓回款”,以完成項目銷售目標為第一優先級,在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化。富力的做法給整個房地產市場中的開發商樹立了一個非常好的榜樣,擴張、拼規模都是扯淡,當下唯有做好銷售加速回款手握現金才是最至關重要的,沒有錢剩下的路不好走。

第三,獨立經濟學家馬光遠說,就目前的時間窗口而言,現在真的是好好推房地產市場化,讓一些不合理的干預退出的最好的時間窗口。這話我非常贊同,中國房地產雖說是市場化,但所有人都知道受政策影響巨大,甚至有人說中國樓市是“純粹的政策市”。其實放眼發達國家,樓市的健康理性發展都是市場自我調節的結果,鮮有政策干預的,實質上政策也不可能一直干預下去。馮侖說,凡是市場能自主調節的就讓市場來調節,現在就是到了這個關鍵時期。

兩天前的博鰲房地產論壇上,經濟學家賈康公開表示,“限價”把商品房軌道上的購買變成了一個荒唐、帶有賭博性質的行為,他本人堅決反對搖號限價。原因在于,限價會使開發商失去積極性,導致經濟學上的供給不足,這背離了市場經濟優化資源配置、滿足人民需要的初衷,房地產市場會逐漸走向開始似乎有點小聰明,后面越做路越窄的死胡同。取消限價、搖號這些強干預政策對于市場走向自我調節是非常有幫助的。

為什么在這個時間節點國家首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”?因為十次危機九次地產,更因為房地產作為國民經濟的重要組成部分,既涉及到了經濟安全領域,也涉及到了社會安全領域。中國房地產目前已經是千瘡百孔,病入膏肓,如果再不及時醫治,真的可能發生系統性金融風險,房地產枝繁葉茂對經濟的穩定有重要意義,國家絕對不會眼睜睜看著它出問題而不及時解決。

最近看到一份研究報告,部分城市房價過高,開始出現排擠效應,無論對區域經濟發展,還是城市化進程,都已經出現反向抑制作用,不利于區域的長遠發展,這也是為何長沙、海南等地堅持樓市調控不動搖的重要原因。這更是國家火急火燎提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的根本原因。

其實經濟日報早就有言在先了:不可否認,短期內,房地產市場能夠帶動經濟增長,但這種增長是規模擴張的增長,是量的增長,是抑制新動能、新產業的增長,是累積結構性矛盾的增長,長期必然不可持續。日美都以鐵的事實證明,依靠房地產帶動經濟增長不可長久。

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