「倪家橋」最新數據|房地產市場短期延續降溫跡象

「倪家橋」

??中房網訊 9月14日,國家統計局發布的《2018年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,1-8月份全國房地產開發投資76519億元,同比增長10.1%,增速比1-7月份回落0.1個百分點。商品房銷售方面,1-8月份商品房銷售面積102474萬平方米,同比增長4.0%,增速比1-7月份回落0.2個百分點。商品房銷售額89396億元,增長14.5%,增速提高0.1個百分點。

??分析人士認為,盡管房地產相關指標同比仍處于增長態勢,但主要數據在年內屬較低水平,房地產市場短期顯露出降溫跡象。

??房地產開發投資增幅收窄 但仍處近期高位水平

??從房地產開發投資完成情況來看, 1-8月份全國房地產開發投資76519億元,同比增長10.1%,增速比1-7月份回落0.1個百分點。其中,住宅投資54114億元,增長14.1%,增速回落0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.7%。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網(微信號:zhongfangwang)表示,房地產開發投資數據仍處于兩位數水平,但有一定的增幅收窄趨勢,不排除后續會回落到個位數水平。從這一輪開發投資的數據可以看出,雖然房地產市場管控力度大,但受益于新開工等節奏加快的影響,開發投資表現還是好于預期的,這也利好今年下半年和明年上半年的補庫存。

??從房地產開發企業土地購置面積來看,1-8月份房地產開發企業土地購置面積16451萬平方米,同比增長15.6%,增速比1-7月份提高4.3個百分點;土地成交價款8177億元,增長23.7%,增速提高1.8個百分點。

??嚴躍進認為,從同比數據來看,進一步印證了土地市場呈現較好態勢,類似數據也會對房地產開發投資數據形成支撐作用。但客觀來看,近期很多重點城市土地流拍現象增多,要解釋這種分歧的現象,關鍵要看市場的結構。很多城市依然會加快供地,預計資金充裕的開發商有機會獲取更多土地。同時從拿地企業看,很多國有企業拿地的機會增加,尤其是租賃型用地項目。

??房地產開發企業到位資金方面,1-8月份房地產開發企業到位資金106682億元,同比增長6.9%,增速比1-7月份提高0.5個百分點。其中,國內貸款15783億元,下降6.6%;利用外資35億元,下降68.3%;自籌資金34959億元,增長11.2%;定金及預收款35447億元,增長15.1%;個人按揭貸款15605億元,下降1.0%。

??從到位資金數據看,表現好于預期。在嚴躍進看來,一方面部分房企為回籠資金加快了銷售節奏,并適當進行降價。另一方面,部分房企積極開拓各類融資渠道,使其資金面得到改善。

??房地產開發景氣指數方面,8月份,房地產開發景氣指數為101.98,比7月份提高0.10點。

??商品房銷售短期繼續降溫

??商品房銷售方面,1-8月份商品房銷售面積102474萬平方米,同比增長4.0%,增速比1-7月份回落0.2個百分點。其中,住宅銷售面積增長4.1%,辦公樓銷售面積下降6.3%,商業營業用房銷售面積增長1.8%。商品房銷售額89396億元,增長14.5%,增速提高0.1個百分點。其中,住宅銷售額增長16.4%,辦公樓銷售額下降3.3%,商業營業用房銷售額增長5.6%。

??房屋銷售還是維持正增長態勢,但幅度有所收窄。嚴躍進認為,或許和近期房地產市場的秩序管控以及部分三四線市場降溫有關。不過從9月份部分數據看,很多城市推盤節奏加快帶來市場交易上升。但很多城市或面臨一個尷尬問題,即符合購房資格的人群越來越少,尤其是首付比例大幅提高的城市。

??另外,從商品房單月銷售情況來看,數據延續回落。中房網(微信號:zhongfangwang)從今年以來的銷售數據分拆后發現,8月份商品房銷售面積達12484萬平方米,銷售額為11096億元。值得注意的是,8月份無論是商品房銷售面積還是銷售額相比7月份均出現一定回落。從絕對值來看,也僅高于4月份,為年內單月銷售次低點。克而瑞研究中心此前預計,在全年銷售業績的壓力下,未來幾月房企將提高貨量供應,加速項目去化和銷售回款,三季度末及四季度的銷售情況將會有較大提升。

??根據克而瑞研究中心此前公布的1-8月房企銷售排行榜數據統計,前八月銷售金額(流量金額)排在前100位的房企累計銷售金額達61317.9億元,占到今年前八月全國商品房銷售額的68.59%。前八月銷售面積排在前100位的房企累計銷售面積為46038.3萬平方米,占到今年前八月全國商品房銷售面積的44.93%,企業集中度依舊。

??此外,從庫存數據來看,商品房待售面積繼續減少。8月末,商品房待售面積53873萬平方米,比7月末減少555萬平方米。其中,住宅待售面積減少423萬平方米,辦公樓待售面積增加12萬平方米,商業營業用房待售面積減少110萬平方米。

??據中房網(微信號:zhongfangwang)粗略統計,8月末商品房待售面積已處于近35個月最低值。如果單從住宅待售面積來看,該數值已經處于近47個月低點。嚴躍進對此分析認為,類似待售面積數據說明當前供求關系正發生微妙變化,即從高庫存不斷進入到庫存開始不足的情況。

??中泰證券高級經濟學家楊暢在接受中房網采訪時表示,結合財政數據觀察,地方或受財政壓力加大土地出讓力度。隨著商品房去化速度的連續放慢,短期的房地產市場延續降溫跡象。

??整體來看,最近兩個月房地產市場表現的相對低調,足以說明政策調控積極有效。

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