80%的寫字樓,都不會賺錢!

  上次寫自貿區概念房的時候,有粉絲建議再寫寫自貿區的寫字樓。

  畢竟寫字樓這個坑可比自貿區概念房大得多,所以今天小笙就跟大家聊聊寫字樓。

  其實,早在2015年就有專家提出,我國的寫字樓已經嚴重過剩。

  但由于這些年地產在我國的支柱地位,基本上對小區規劃的大部分情形都給亮了綠燈。

  再加上由于技術數據因素,這些年在規劃寫字樓時也沒有整體的數據統籌,以至于無數寫字樓還是如雨后春筍一樣源源不斷的冒了出來。

  只是在接下來的16年、17年里,這些寫字樓過剩的現象被一片火熱的樓市所掩蓋。

  但,如今經濟寒冬,寫字樓終于露出最蒼白的底色。

  驚人空置率

  在各地的新區規劃中了,寫字樓已經成了必不可少的標配。

  比如天津的濱海新區,前些年正趕上國家大戰略發展濱海新區的時期。

  北塘、響螺灣等幾個大的商業辦公區拔地而起。

  但是“潮水”退去的時候,才發現北塘和響螺灣等一批商業賣不出去。

  即使到了現在,天津市的商業辦公樓空置率仍然偏高,究其原因還是天津市的經濟水平根本用不上這么多辦公樓。

  除此之外,還有寫字樓空置狀況曾被央視點名的深圳。

  據高力國際發布的2019年上半年深圳甲級寫字樓市場報告:

  深圳當前全市甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高,福田區的空置率是16%,而南山區則是22%,其中最高的前海片區達65.7%!

  除了熱議的天津和深圳外,其他城市寫字樓空置狀況也不容樂觀,北京甲級寫字樓空置率上升到11.5%,達到8年來最高值;上海優質寫字樓空置率為18%,是10年來的最高值;

  而上述這些寫字樓高空置率的城市還是一線和直轄市,其他三四線寫字樓空置率只會有過之而無不及。

  需求動蕩

  究其原因還是沒那么多企業,也沒有那么多辦公需求。

  說到底住宅是to C的市場,而寫字樓則是純投資物業,是to B的生意。

  住宅的目標用戶,是每一個需要穩定居所的人,而寫字樓的目標用戶就是公司數量,以及那些勞動力人群白領的數量。

  但一座城市的公司數量,以及勞動力人口是相對有限的。

  據國家統計局數據顯示,從2011年到2018年,我國15-59歲勞動人口數量減少了近4000萬人,而且在未來預計也會持續減少。

  to B,在很大程度上決定了,受眾人群勢必會大大減弱。

  人們買住宅,買的是居住需求,以及該城市的就業環境,城市所能提供的醫療、教育、文化氛圍。

  只要這座城市有源源不斷的人口,就能進一步讓住宅價格堅挺。

  但寫字樓則并非如此,寫字樓受經濟周期等因素影響極大。

  無論是經濟下行、商圈變遷、產業轉型、城市產業結構調整,還是寫字樓本身后期維護差、配套沒跟上,都會導致其受到巨大沖擊,因此不確定性極高。

  比如這兩年,社會融資加速下滑,互金行業受到較大沖擊,加上部分板塊寫字樓供給加大,就直接體現在了寫字樓空置率上升。

  空置率上升,最受傷的就是寫字樓投資者,為了讓當初的投資獲得收益,只能降價出租。

  以前面提到的深圳為例,2019年上半年深圳寫字樓的租金價格一直在下行。

  相比2018年降幅達到20%—30%,其中南山區部分產業園區的租金下跌幅度達到40%,收益也險些腰斬。

  所以投資寫字樓,不僅僅需要面對空置,還需要面對收益的動蕩,不是誰都能玩兒的。

  想象很美好

  新聞上、娛樂頭條上,我們也會經常看到,某大亨購買半棟寫字樓租金上漲賺得盆滿缽滿,某明星為女兒買幾層寫字樓作為保障的新聞。

  因此大眾對寫字樓的看法難免期望過高,總覺得買下之后就能躺著收租,也能賺得盆滿缽滿。

  殊不知,真正好的商業,好的寫字樓,如城市地標這類永遠不愁租的大型寫字樓,往往都是有錢人玩的游戲。

  前期舍得投入大量的資金,而且就算被套也不會影響正常生活。

  但對于普通人而言,能接觸到的寫字樓項目往往都是百平米左右的項目,甚至有的寫字樓僅有五六十平一間,跟公寓別無二致。

  這樣的項目,即使真的如銷售所說,能發展起來,幾十平的寫字樓能租給什么樣的公司呢?又能收到多少租金呢?

  這些租金顯然難以達到自己躺著收租過上米蟲生活的愿望,畢竟投資就不大,卻做著天上掉餡餅的夢,顯然不現實。

  更何況全國寫字樓高空置率的現狀下,能否租出去還是未知數。

  變現難

  寫字樓變現往往比普通住宅,比公寓樓難太多。

  但大部分人認為變現難主要是稅費,但小笙認為并非如此。

  當寫字樓掙錢的時候,就跟一個印鈔機一樣,根本不愁賣,畢竟只要有得賺,多高的稅費都會有人搶著買單,(當然在掙錢的情況下,基本上也不會有人賣)。

  變現難,主要是在逆境中變現難,一旦有頹勢出現二手市場就很難不認可,一般商鋪或者寫字樓的投資老手,一旦買入這種商鋪,都是打著長期持有的準備。

  當發現虧本的時候,租不出去,收益無法覆蓋投資的時候,就很難賣出去。

  畢竟購買者稍微一打聽,就知道房子是個什么情況,根本沒有接盤者,只能爛在手里。

  即使在著急用錢的情況下,大部分銀行也不會接寫字樓的抵押貸。

  所以面對寫字樓投資巨大的不確定性,如果不是具有大量的投資資金,必須把寫字樓做為配置之一的情況建議慎重。

  如果沒有深厚的功力,沒有充足的房產經驗,以及充足的資金,就輕易不要碰這種產品。

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